CONDOMÍNIOS - Constituição

1. INTRODUÇÃO

A constituição do condomínio ocorre quando existe o domínio de uma ou mais pessoas (físicas ou jurídicas) simultaneamente sobre determinado bem (coisa), ou partes do bem.

A Lei n° 4.591 de 16 de dezembro de 1964, em seu artigo 1° conceitua condomínios:

Art. 1° As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

O condomínio pode ser convencional ou incidental.  Quanto ao convencional, nasce do contrato de duas ou mais pessoas que usam o bem (coisa) em comum; quanto ao incidental (também conhecido como eventual) nasce de uma circunstância qualquer, como por exemplo, da sucessão hereditária, ou dos direitos de vizinhança e não da vontade das partes envolvidas.

Essa constituição de condomínio implica em direitos e obrigações dos condôminos que a efetuaram e desta forma são regidos pela Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, que dispõe sobre o direito de condomínio de uma forma geral.

2. DENOMINAÇÃO E NATUREZA JURÍDICA

Com a publicação da Lei n° 4.591/1964 (com alterações dadas pela Lei n° 4.864/1965) que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, foi possível um maior entendimento e detalhamento acerca do assunto.

A referida lei estabelece os seguintes pontos principais:

a) Conceitua Condomínio;

b) Estabelece a Convenção de Condomínio;

c) Prevê as Despesas do Condomínio

d) Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória;

e) Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações;

f) Administração do Condomínio;

g) Assembleia Geral.

Na Lei n° 10.406/2002 entre os artigos 1.331 a 1.357, existe disposições gerais sobre o condomínio edilício, no entanto, mesmo embasada, o condomínio não pode ser considerado simplesmente pessoa jurídica, visto a ausência de diversos requisitos, e não há na referida legislação manifestação expressamente nesse sentido.

3. CONSTITUIÇÃO E OBJETO

Nas edificações novas, cabe ao incorporador viabilizar a criação de um condomínio. Essa criação é iniciada antes da comercialização de partes do empreendimento. Inicialmente deverá obter a certidão do título constitutivo da propriedade horizontal, que define forma de parcelamento da propriedade e descreve as frações ideais de terreno, ou seja, a participação em percentual que cada unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário.

Paralelamente ao projeto da obra, se faz necessário solicitar o arquivamento no Cartório de Registro de Imóveis, da minuta da futura convenção do condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.

Após a conclusão da obra e a emissão do auto de Habite-se pela prefeitura, deverá ocorrer a assembléia de instalação do condomínio. A ocorrência dessa assembleia tem como objetos aprovar a convenção do condomínio para que então seja registrado no cartório de imóveis bem como a obtenção do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) e desta forma efetuar a contratação de funcionário; por conseguinte, deve-se proceder a eleição do síndico, que será o representante legal do grupo, bem como o subsíndico e os conselheiros do condomínio.

Estas etapas da constituição do condomínio podem ser descritas na seguinte ordem:

1. Durante o processo da incorporação e construção do empreendimento:

a) obtenção de certidão do título constitutivo da propriedade horizontal;

b) registro da minuta da futura convenção do condomínio.

2. Ao término da obra:

a)  obtenção do Habite-se

b) realização da assembléia;

c) registro da convenção no cartório de registro de Imóveis;

d) criação do condomínio

A Lei n° 10.406/2002 estabelece em seu artigo 1.331, § 4° que nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público e que cada unidade será considerada como objeto de propriedade.

4. CONVENÇÃO E REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO

A convenção do condomínio deve ser subscrita pelos titulares de no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para os que sobre elas tenham posse ou detenção (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.333).

A Lei n° 4.591/1964 em seu artigo 9° preceitua sobre os principais itens que devem figurar na convenção, assim como, prevê punição e multa pelo não cumprimento por parte dos condôminos.

O objetivo da convenção é regular os direitos e deveres dos condôminos, ou seja, trata-se da lei básica do condomínio.

A elaboração do regulamento interno do condomínio deve ir de encontro com o estabelecido na convenção, sob pena de nulidade do regulamento caso existam divergências. A aprovação será feita mediante assembleia geral, prevista nos artigos 24 e 25 da Lei n° 4.591/1964 obedecendo ao quórum mínimo estabelecido na convenção e obrigatoriamente será feito o registro em cartório de títulos.

Dentre as outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter (Lei n° 4.591/1964, artigo 9°, § 3°):

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

Quando, em terreno onde não houver edificação, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.

5. SÍNDICO

O síndico ou administrador do condomínio é o responsável pela gestão de um ou mais edifícios; será eleito pela Assembleia Geral dos Condôminos, sendo o responsável direto pelo do condomínio.

Ainda Lei n° 10.406/2002, nos artigos 1.347 a 1.350 é possível encontrar normas para a atuação do síndico, que por sua vez poderá não ser condômino, e sua administração ocorrerá por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Ao síndico, ficam estabelecidas as seguintes competências:

a) convocar a assembleia dos condôminos;

b) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

c) dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

d) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

e) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

f) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

g) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

h) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

i) realizar o seguro da edificação.

Anualmente, deverá o síndico convocar reunião de assembleia conforme estabelecido em convenção para fins de aprovação das receitas e despesas do condomínio, ou seja, do orçamento e se, for o caso, eleger novo síndico bem como proceder a alterações no regimento interno.

6. ASSEMBLÉIA GERAL DOS CONDÔMINOS

Nos termos do artigo 1.354 da Lei n° 10.406/2002 e seguintes, a realização da assembleia não poderá ocorrer caso não forem convocados todos os condôminos para a reunião.  As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Fica facultada ao condomínio a constituição de um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.356)

7. REGISTRO DA CONVENÇÃO NO CARTÓRIO

A convenção do condomínio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, devendo ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis por se tratar de um ato entre vivos e constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as unidades se destinam.

A constituição da convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; sua forma de administração; a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores e o regimento interno.

São equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

São direitos do condômino (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.335):

a) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

b) fazer uso das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. (Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisível, poderá cada uma exercer sobre ela ato possessório desde que não sejam excluídos os outros compossuidores);

c) atuar nas votações nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

São deveres do condômino (Lei n° 10.406/2002, artigo 1.336):

a) atuar na contribuição com as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo se disposto de forma diversa na convenção;

b) não efetuar realizar obras que possam comprometer a segurança da edificação;

c) não realizara alteração de cor na fachada, das partes e esquadrias externas;

d) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

O condômino, que não cumprir com os deveres estabelecidos pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção; esta multa não será superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

Caso a punição não esteja expressa na convenção caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

8. OBRIGATORIEDADE E PROCEDIMENTOS PARA INSCRIÇÃO NO CNPJ

A obrigatoriedade de inscrição ao CNPJ está prevista no artigo 4° da Instrução Normativa n° 1.470/2014, aplica-se esta obrigatoriedade em virtude da possibilidade de obtenção de rendimentos por meio das aplicações das sobras temporárias dos recursos capitados dos condôminos.

O fato de possuir CNPJ não caracteriza o condomínio com uma pessoa jurídica com fins lucrativos.

O Parecer Normativo CST n° 76, de 9 de fevereiro de 1971, dispõe que o condomínio edilício não se equipara à pessoa jurídica devendo inscrever-se no CNPJ para outros fins, principalmente, de abertura de conta bancária.

8.1. Procedimentos

Para fins de obtenção do CNPJ, deverá o condomínio proceder à apresentação da seguinte documentação:

a) FCPJ (Ficha Cadastral da Pessoa Jurídica) preenchida de forma online diretamente no sítio da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB);

b) Protocolo de transmissão ou original do DBE, assinado pela pessoa física responsável perante o CNPJ (Síndico) ou procurador, com firma reconhecida em cartório;

O mandato (procuração) poderá ser outorgado pela pessoa física responsável perante o CNPJ, com poderes de administração conferidos no ato constitutivo (Convenção de Condomínio) ou no caso de DBE assinado por procurador, cópia autenticada da procuração pública (registrada em cartório) ou particular com firma reconhecida do outorgante.

Para os contribuintes que utilizarem certificação digital (própria ou por procuração eletrônica/RFB) será gerado um Protocolo de Transmissão.

c) Cópia autenticada do ato constitutivo registrado no órgão competente (Cartório de Registro de Imóveis);

d) Cópia legível do CPF do Síndico;

Os documentos acima mencionados serão encaminhados via postal ou apresentado diretamente na unidade cadastradora de jurisdição.

Natureza Jurídica	Data do Evento	Ato Constitutivo	Base Legal
Condomínio Edilício: NJ 308-5.	Data de registro da convenção OU da assembléia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ.	Convenção do condomínio registrada no RI, acompanhada da ata de assembléia de eleição do síndico, registrada no RTD; OU Certidão emitida pelo RI que confirme o registro do Memorial de Incorporação do condomínio, acompanhada da ata de assembléia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ, bem como da ata de assembléia de eleição do síndico, registradas no RTD.	Lei n° 10.406/2002, artigos 1.332 a 1.334, 1.347, 1.348; Lei n° 4.591/1964, artigos 3°, 7°,9°, 22, 32.

8.2. Dados

a) Natureza jurídica: 308-5 - Condomínio Edilício;

b) CNAE - Código da Atividade Econômica: 8112-5/00 - Condomínios Prediais;

c) Responsável pelo CNPJ: será o Síndico no caso de "Condomínio em Edificação" e, o representante da Comissão de Representantes no caso de "Construção em Condomínio";

d) Data do Evento: Data do registro da convenção ou do registro da Assembleia Geral que deliberou sobre o CNPJ;

e) Ato de criação: Convenção condominial registrada no CRI  - Cartório de Registro de Imóveis  e Ata da Assembleia de eleição do síndico, registrada no CTD - Cartório de Títulos e Documentos, ou Certidão emitida pelo CRI que confirme o registro do Memorial de Incorporação do condomínio, Ata da Assembleia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ e Ata da Assembleia onde ocorreu a deliberação sobre a eleição do síndico, registradas no CTD, ou Certidão do CRI contendo as informações necessárias à inscrição, e Ata da Assembleia de eleição do síndico, registrada no CTD.

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